BVerwG schränkt gemeindliche Vorkaufsrechte ein

Gemeinden dürfen ihr Vorkaufsrecht aus Gründen des Milieuschutzes nicht uneingeschränkt ausüben. Dieser vor allem in Berlin gängigen Praxis hat jetzt das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) mit einem aktuellen Urteil einen Riegel vorgeschoben. Eine Gemeinde könne das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung beziehungsweise -verordnung liege, nicht unter der Annahme ausüben, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde, entschied das BVerwG (Az.: 4 C 1.20 vom 09.11.2021).

In dem vorliegenden Fall hatte eine Immobiliengesellschaft ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1889 mit 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten in Friedrichshain-Kreuzberg – einem Milieuschutzgebiet – erworben. Das Bezirksamt übte daraufhin sein Vorkaufsrecht aus, um zu verhindern, dass sich die bisherigen Mieter die eventuell durch Sanierung teureren Wohnungen nicht mehr leisten können. Sie wollten auch verhindern, dass Miet- eventuell in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Die Immobiliengesellschaft klagte dagegen – allerdings ohne Erfolg in den ersten beiden Instanzen. So entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, dass das Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige (Az.: 10 B 9.18 vom 22.10.2019). Die sozialen Erhaltungsziele würden dadurch gefördert.

Die Richter des BVerwG sahen das jedoch anders: Nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB sei die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt werde und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel aufweise, heißt es in der Pressemitteilung. Die Vorschrift könne nach Ansicht des BVerwG auch nicht so ausgelegt werden, dass sie für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nicht angewendet werden dürfe.

„Politisch mag man die Entscheidung der Leipziger Richterinnen und Richter kritisieren, juristisch ist sie – solange der Gesetzgeber das BauGB nicht ändert – richtig und sorgt für Rechtsklarheit,“ sagt Rechtsanwalt Dr. Maximilian Dombert. Kommunen in ganz Deutschland sollten bei gemeindlichen Vorkaufsrechten stets besonderes Augenmerk auf die rechtlichen Voraussetzungen legen. Bescheide über die Ausübung weisen eine erhebliche Fehlerquote auf und werden von den Verwaltungsgerichten regelmäßig aufgehoben.

Ansprechpartner für alle Fragen des öffentlichen Baurechts in unserer Praxis sind die Rechtsanwälte Dr. Maximilian Dombertund Daniel Mehrer.

 

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